Frais de notaire au Maroc : calcul, répartition et conseils pratiques

Les frais de notaire sont un passage obligé de toute transaction immobilière au Maroc. Ils couvrent à la fois la sécurisation juridique de l’opération (contrôles, rédaction des actes) et le recouvrement des droits et taxes dus à l’État. Ce guide vous explique ce que comprennent réellement ces frais, comment les estimer, les différences avec la France, les particularités des biens melkia, et les documents à prévoir pour gagner du temps.

1) Le rôle du notaire : sécurité juridique et fiscale

Vérifications juridiques : chaîne de propriété, charges et hypothèques, urbanisme, sécurité des signatures.
Rédaction et authentification : compromis/acte définitif, publicité foncière et formalités.
Recouvrement des droits & taxes : perception et reversement pour le compte de l’État.

Références utiles : Ministère de la Justice — ANCFCC (Conservation foncière) — Direction Générale des Impôts.

2) De quoi se composent les « frais de notaire » ?

On parle de « frais de notaire » par facilité, mais ils regroupent plusieurs postes distincts :

Droits d’enregistrement (perçus pour l’État) : pour la majorité des ventes d’immeubles bâtis, un taux proportionnel s’applique sur le prix déclaré (le taux usuel de référence est de 4% pour de nombreux cas de vente d’immeuble bâti, hors cas particuliers ou dispositifs spécifiques).
Frais de conservation foncière (ANCFCC) : inscription/transfert au titre foncier, émoluments et timbres liés à la publicité foncière (il existe souvent une part proportionnelle autour de 1% + émoluments fixes, selon la nature de l’acte et barèmes en vigueur).
Honoraires du notaire : barème progressif appliqué sur la valeur du bien (en pratique, on observe fréquemment un ordre de grandeur autour de 1% ±, auquel s’ajoute la TVA au taux en vigueur sur les honoraires).
Débours et frais administratifs : timbres, copies authentiques, demandes d’informations, certificats, notifications, etc. (généralement quelques centaines de dirhams à quelques milliers selon le dossier).
Le cas échéant : inscription d’hypothèque (si financement bancaire) : droits et frais spécifiques liés à la garantie hypothécaire (souvent proportionnels avec un coût qui peut représenter environ 1% à 1,5% du montant garanti + frais fixes).

Important : les taux ci-dessus sont des ordres de grandeur communément rencontrés. Ils peuvent varier selon la nature du bien, le type d’acte, des exonérations, ou des évolutions réglementaires. Pour un chiffrage exact et à jour, référez-vous aux textes et barèmes publiés par la DGI et l’ANCFCC, et aux indications de votre notaire.

3) Simulation indicative (à adapter à votre cas)

Pour un appartement acquis à 1 000 000 MAD au comptant (hors crédit) :

Droits d’enregistrement (référence fréquente 4%) : ~ 40 000 MAD
Conservation foncière (référence fréquente 1% + émoluments) : ~ 10 000 MAD (+ frais fixes)
Honoraires du notaire (ordre de grandeur 1%) : ~ 10 000 MAD + TVA sur honoraires
Débours / timbres / copies : ~ 1 000 à 3 000 MAD

Total indicatif : ≈ 61 000 à 63 000 MAD (hors TVA sur honoraires et frais fixes exacts).
Si vous financez par crédit avec hypothèque, ajoutez les frais/ droits d’inscription hypothécaire (proportionnels) + frais d’évaluation éventuels.

4) Maroc vs France : quelles différences majeures ?

En France, la part « impôts et taxes » (droits de mutation) pèse très lourd dans les « frais de notaire » (souvent 7–8% dans l’ancien). Les honoraires du notaire sont encadrés et proportionnellement plus faibles à haut prix.
Au Maroc, le schéma est différent : droits d’enregistrement (référence fréquente 4% pour beaucoup de ventes bâties), conservation foncière (proportionnel + fixes), et honoraires progressifs du notaire (autour de 1% en pratique), avec TVA sur ces honoraires.
Au global, le niveau de frais au Maroc est souvent compétitif, mais il varie selon le type d’acte, le bien, la région et les garanties prises.

5) Cas particuliers : biens non titrés (melkia), étrangers, programmes neufs

Biens melkia (non titrés) : opérations plus complexes (vérification des ayants droit, régularisations). Les banques financent rarement avant titrage. Une conversion en titre foncier entraîne des frais et délais supplémentaires (ANCFCC).
Étrangers et MRE : même trame de frais, mais exigence accrue de traçabilité des fonds, traductions assermentées possibles, et parfois des délais administratifs supérieurs.
Programmes neufs : contrat de réservation et échelonnement ; frais classiques au transfert de propriété, avec spécificités selon le montage (VEFA, garanties promoteur, etc.).

6) Qui paie quoi ?

Acheteur : assume classiquement droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires et débours liés à l’acte d’achat ; frais d’hypothèque si crédit.
Vendeur : fournit les pièces (titre, situation fiscale, mainlevées le cas échéant) et supporte les frais liés à la mise en état de vendre (ex. levée d’hypothèque éventuelle, documents manquants).

7) Documents à prévoir

Pour l’acheteur

Pièce d’identité (CIN/passeport) et coordonnées bancaires (RIB) ;
Contrat/promesse de vente, prix et modalités de paiement ;
Si crédit : offre de prêt, garanties ;
Le cas échéant : autorisations spécifiques (profil étranger, zone particulière).

Pour le vendeur

Titre de propriété (ou dossier de régularisation si melkia) ;
Certificats fiscaux/attestations exigés par la loi ;
Éventuelles mainlevées (hypothèque, privilèges) ;
Derniers justificatifs de charges/taxes (selon cas).

8) Conseils pour réduire les coûts et gagner du temps

Anticiper : réunir tôt les pièces (titre, plan cadastral, certificats). Voir ANCFCC pour les démarches foncières.
Conformité du bien : vérifier urbanisme, autorisations, absence d’oppositions (gain de délais et d’honoraires supplémentaires).
Éviter les sous-estimations du prix dans l’acte : exposition à redressement et pénalités (voir DGI).
Crédit : comparer le TAEG (taux + frais + assurance) et intégrer le coût de l’hypothèque dans le budget global.
Choisir un notaire expérimenté sur la zone : il connaît les usages locaux et accélère les formalités.

9) Foire aux questions (express)

Quel pourcentage prévoir ? Comptez plusieurs pourcents du prix de vente. En pratique, beaucoup de dossiers habitat se situent autour de 5%–7% en cumul (droits + conservation + honoraires + débours), hors cas particuliers et hors hypothèque. Demandez un décompte prévisionnel à votre notaire.
Quand payer ? Principalement à la signature de l’acte définitif (avec provisions possibles en amont pour lancer certaines démarches).
Les taux changent-ils ? Les textes fiscaux et barèmes peuvent évoluer. Vérifiez toujours les montants à la date de votre acte sur tax.gov.ma et auprès de l’ANCFCC.

10) Références officielles

Ministère de la Justice — ANCFCC — Direction Générale des Impôts

Frais de notaire au Maroc : calcul, répartition et conseils pratiques